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　　从物理空间维度观察，万科云城以133万平方米的总建筑面积位居区域首位，其写字楼部分占比达42%，约55.8万平方米的办公空间主要分布在六期开发地块中。创智云城总规模136万平方米，其中商办占比38%，约51.7万平方米的办公载体更注重垂直产业集聚，A、B、C三区分别定位智能硬件、生物医药与数字经济领域。相较而言，南山科技园北区作为传统科技企业聚集地，现有办公面积约45万平方米，但通过城市更新将新增20万平方米高端载体，形成新旧融合的独特生态。

　　租金表现呈现显著梯度差异。据第一太平戴维斯2024年Q2数据显示，万科云城甲级写字楼平均租金达165元/㎡/月，创智云城因产业定向补贴政策，同类产品报价低至138元/㎡/月，实际成交价可下浮至120元区间。南山科技园北区受限于建筑年代，传统办公空间均价约110元/㎡/月，但改造后的新型载体如科兴科学园D座已突破150元/㎡/月。值得关注的是，旺棠大厦自身租金水平稳定在140-170元/㎡/月区间，其3.5米层高与80%使用率在区域内具备竞争力。

　　交通通勤效率构成企业选址的关键考量。地铁5号线号线西丽湖站形成双轨覆盖，万科云城至地铁站步行距离约450米，创智云城C区则通过空中连廊实现300米直达。南山科技园北区依赖公交接驳，但园区内设置12条专线巴士，覆盖福田CBD、宝安机场等核心节点。道路网络方面，沙河西路与留仙大道交汇处日均车流量达8.2万辆次，早高峰时段（8:00-9:30）平均车速维持在28km/h，优于南山科技园片区19km/h的通行效率。

　　产业生态的差异化定位直接影响企业协作效率。万科云城已入驻大疆创新、优必选等76家科技企业，其中高新技术企业占比68%，形成智能装备产业链闭环。创智云城通过产业+资本+服务模式，引进深创投、松禾资本等机构，构建从研发到中试的全周期支持体系，特别在生物医药领域形成CRO服务集群。南山科技园北区依托30年积累，聚集腾讯众创空间、大族激光等成熟企业，产业协同网络密度达0.82（每平方米企业连接数），较新建载体高出23%。